சொத்தை விற்க முன் பணம் வாங்கிய பிறகு விற்பனை செய்ய மறுத்தால் , என்ன செய்வது?

யாரெல்லாம் சட்டப்படி சொத்துகளை வாங்க முடியாது?

 

சொத்தின் உரிமையை வாங்குபவர்களுக்கு  சில தகுதிகளை சட்டம் விதிப்பது போல, அந்த உரிமையை பெறுபவர்களுக்கு  இருக்க வேண்டிய  தகுதியை குறித்து எந்த சட்டத் தடையும் இல்லை. 

ஆனால் சொத்துரிமை மாற்ற சட்டத்தில், ‘உரிமை மாற்றம் பெற தகுதியற்றவராக அவர் இருக்கக் கூடாது என்று’ மட்டுமே பிரிவு 6(h)(3)ல் சொல்லப்படுகிறது. 

அப்படி சட்டப்படி தகுதியற்றவர் யார் யார்?

 யார் யாரெல்லாம் ஒப்பந்தம் செய்ய தகுதி உடையவர் என்பதை இந்திய ஒப்பந்த சட்டத்தின் பிரிவுகள் 11 மற்றும் 12 சொல்கின்றன : சொத்து உரிமை மாற்று சட்டத்தில் சொல்லப்படும் ஒப்பந்தங்கள் குறித்த வாசகங்கள் , இந்திய ஒப்பந்த சட்டத்தின் ஒரு பகுதியாக எடுத்துக்கொள்ள வேண்டும் என்று அதன் பிரிவு 4  சொல்கிறது. அதே போல இந்திய ஒப்பந்த சட்டத்தில் சொல்லப்பட்ட "ஒப்பந்தம் செய்ய தகுதி உடையவர்" யார் யாரோ , அவர்களை தவிர்த்தவர்கள் "சட்டப்படி தகுதியற்றவர் என்று எடுத்துக்கொள்ளலாம்.

Ø  அதன் படி பார்க்கும்போது, ஒப்பந்தம் போட தகுதி கொண்டவர் 

!.  18 வயது நிரம்பியவராக

2. திட சித்தம் கொண்டவராக

3. சட்டத்தால் தகுதி நீக்கம் செய்யப்பட்டவராக இல்லாமல்

   இருக்க வேண்டும்.

x

o    மைனர் :

சொத்தை வாங்குபவரும் ஆவணத்தில் கையேழுத்திட , வேண்டுமென்பதால்  மைனர் என்னும் போது அவர் நேரிடையாக ஒப்பந்தத்தில் கையொப்பம் இட முடியாது.  ஏனெனில் இந்திய பதிவு சட்டமும், எந்த பதிவு செய்யக்கூடிய ஆவணத்திலும் பதினெட்டு வயது நிரம்பாதவர் கையெழுத்திட முடியாது என்கிறது. 

எனவே  ஒரு இளவர் (Minor) ஒப்பந்தம் செய்ய ததியில்லாவர் என்பது தெளிவாகிறது. அப்படிப்பட்டவர்  பதிவு செய்யாத ஒப்பந்தம் போட்டாலும் , அது “இல்லா நிலையது “(void ab initio” ஆகும் “ என்கிறது மொகாரி பீபி எதிர் தர்மதாஸ் கோஷ் “ என்ற வழக்கின் தீர்ப்பு. சமீபத்தில் இந்த பிப்ரவரி மாதம் வழங்கிய தீர்ப்பில் கூட, உச்ச நீதிமன்றம் ,”Sale Agreement With Minor Void, Not Enforceable In Law” என்றுள்ளது. 

அதே போல ஒரு மைனருக்கு தானப்பத்திரம் மூலம், அவர் உறவினர் சொத்தை கொடுத்தாலும், தானம் பெறுபவர் அதை சட்டப்படி ஏற்றுக்கொள்ளும் நிலையில் இருக்க வேண்டும். இது போன்ற சட்டத்தடை இருந்தாலும் , அவர் சார்பாக அவரின் பாதுகாவலர் அதில் கையெழுத்திடலாம். கோடை என்னும் போது , அந்த மைனர் சார்பாக அவரின் பாதுகாவலர் அந்த தானத்தை ஏற்றுக்கொள்ளலாம்.

இது போன்ற உரிமை மாற்றம் சட்டப்படி செல்லக்கூடியது .அதற்கு நீதிமன்றம் சென்று அனுமதி வாங்க தேவையில்லை ஏனென்றால்,

-èஇந்த உரிமை மாற்றத்தின் முக்கிய அம்சமான மறு பயன் “ எனப்படும் consideration அந்த மைனரால் செய்யப்பட்ட செயல்களாக இருக்கும். (அதாவது ‘அவரின் பால் கொண்ட ‘அன்பு’, பாசம்’  ..போன்றவை )

è மைனர் செய்ய வேண்டிய கடமை ஏதும் இருக்காது.

ð  இந்த உரிமை மாற்றம் மைனருக்கு நன்மை அளிக்கக்கூடியதே

ð  அதே சமயம், ஒரு மைனரால்,ஒரு  சொத்தை குத்தகைக்கு எடுக்க முடியாது. குத்தகை ஒப்பந்தத்தில் அவரின் பாதுகாவலர் கையெழுத்திட முடியாது. ஏனென்றால், குத்தகை பெறுபவரின் பேரில் சில கடமைகள் உள்ளன.   அதனால் மைனர் குத்தகைதாரராக முடியாது.  

 

மைனருக்காக மேலே சொல்லப்பட்ட விதிமுறைகள் அனைத்தும், ஒப்பந்தம் போடத் ததியில்லாத திட சித்தம் இல்லாதவருக்கும் பொருந்தும்.

 

Ø  சொத்துரிமை மாற்ற சட்டமும் சொத்துரிமை பெறுவதற்கு  சில தடைகளை விதிக்கிறது.

·        பிரிவு 136, Actionable Claim ‘ எனப்படக்கூடிய தொடர்தகு பாத்தியத்தை நீதிமன்றத்துடன் தொடர்படைய நீதிபதி, வழக்கறிஞர்கள் , அதன் அலுவலர்கள் அதை பெற தடுக்கிறது.

·        உரிமையியல் நடைமுறை தொகுப்பின் ஒழுங்கு 21 விதி 73ன் கீழ் இந்திய பொறுப்புரிமை சட்டம் (இந்தியன் டிரஸ்ட் ஆக்ட் பிரிவு 62 ன் கீழ் அதன் Trustee என்கிற பொரறுப்புரிமையரோ அல்லது அவர் முகவரோ பொறுப்புரிமை சொத்துகளை வாங்கக் கூடாது.

 

இந்த தகுதி நீக்கம் பெறாத, சட்டப்படி தகுதி கொண்ட நபர்கள் என்றாலும், மேலும் சில காரணங்களுக்காக சொத்துரிமையை பெற தடை இருக்கிறது . அவை:

 

Ø  உரிமை மாற்றத்தின் நோக்கம்

·        சட்டப்பூர்வமானாதாக இருக்க வேண்டும் ..பிரிவு 6

·        ஒப்பந்த சட்டத்தின் பிரிவு 23 ல் சொல்லப்பட்ட பொருளின் படி தான் அதன் நோக்கமும் மறுபயன் எனப்படும் consideration இருக்கவேண்டும். அவை சட்ட விரோதமானதாக இருந்தால், உரிமை மாற்றம் செய்ததே “இல்லா நிலையது”’ என்றாகி விடும்.

·   இந்த சட்டத்தின் பிரிவு 6 (h) (2) ல் சொல்லப்பட்டவை நொடிப்புநிலை சட்டத்தின் (Insolvency Act) வாசகங்களை முறியடிக்கும் நோக்கத்துடன், மறுபயனுடன் கூடி செய்திருந்தாலும், அதன் நோக்கம் சட்ட விரோதமானதாக இருபதால், அப்படி செய்யப்பட்ட உரிமை மாற்றம் ‘இல்லா நிலையது’ என்றாகும்.  

 அப்படி ஒரு உரிமை மாற்றம் பெற்றவருக்கு சொத்து போய் சேராது. அந்த மாற்றம் செய்தவருக்கே சொத்து தங்கியிருக்கும். ஒரு வேளை அந்த சொத்தின் அனுபக்கும் உரிமையை உரிமை மாற்றம் செய்தவர் கொடுத்திருந்தால் , அதை திரும்ப பெற முடியாது. சுவாதீனத்திற்காக வழக்கும் தொடர முடியாது. நீதிமன்றமும் அவருக்கு உதவி செய்யாது. நீதிமன்றத்திற்கு ஒரு பரிகாரம் கேட்டு வருபவர்  தூய்மையானவராக இருக்க வேண்டும் என்பது விதி. சட்டவிரோத செயலில் பங்கு கொண்டவருக்கு நீதிமன்ற உதவி கிடையாது. அதனால் சொத்தின் சுவாதீனத்தை இழந்திருந்தால், அதை திரும்பப் பெற முடியாது.  ஒருவேளை சுவாதீனத்தை பெறாமல் இருந்தால், உரிமை மாற்றம் பெற்றவர் அதை கோர முடியாது. சுவாதீனம் எங்கிருந்ததோ அங்கேயே தொடரும்.

 பொதுவாக குற்ற செயலில் பங்கு கொண்டவன் தன் பணத்தை திரும்ப பெற முடியாது. அது போல உரிமை மாற்றத்தில் குறிப்பிட்ட சட்ட விரோத நோக்கம் நிறைவேறாத போதே, உரிமை மாற்றம் பெற்றவர், உரிமை மாற்றவர் செய்தவர் போல சம அளவு குற்றம் செய்யாத போதே அல்லது மாற்றம் பெற்றவர் சொத்தினை தொடர்ந்து வைத்திருக்க அனுமதிப்பது, சட்டத்திற்கு அல்லது பொது கொள்கைக்கு எதிராக இருக்கும்போது, சொத்தினை திரும்ப பெற நீதிமன்றமுதவி செய்யக் கூடும். இருந்தாலும், இது போன்ற பொது கொள்கையை அடிப்படையாக கொண்டு, தீமைகளில் எது பெரியது அல்லது சிறிய என்பதை மனதில் கொண்டு நீதிமன்றம் முடிவெடுக்கும்.

        சட்டத்தின் நோக்கம், சமுதாயத்தின் நன்மையை மேம்பட செய்ய          வேண்டுமென்பது தானே!!.

பாதிக்கப்பட்டவருக்கு நஷ்டஈடு கொடுத்தால் தண்டனையிலிருந்து தப்பலாமா?

ஒரு குற்றம் நடந்தது என்றாலே அதில் பாதிக்கப்பட்டவர் என்று ஒருவர் கண்டிப்பாக இருப்பார்.  இந்த குற்றத்திற்காக தண்டிக்கும் மும்முரத்தில் பெரும்பான்மையான நேரங்களில், அவர் மறக்கடிக்கபட்ட்டிருப்பார் .  அது தான் உண்மை. ஆனால் இந்திய குற்ற விசாரணை முறையில் , குற்றம் செய்தவரால், பாதிக்கப்பட்டவருக்கு நேர்ந்த பாதிப்பை சரி செய்யும் சமூக கடமையும் அந்த தண்டனையின் ஒரு அங்கம் என்றாலும் சிறையில் கழிக்கும் தண்டனை காலம்  அந்த பாதிப்பை எந்த விதத்திலும் சரிப்படுத்தாது  என்று நீதியரசர் கிருஷ்ணா ஐயர்  1981லேயே ஒரு தீர்ப்பில்Maru Ram vs Union of India (1981) 1 SCC 107 சொல்லியுள்ளார்.   

அதனால் தான் குற்றவாளிக்கு  எதிராக விதிக்கப்பட்ட அபராதத் தண்டனையிலிருந்து குற்றத்தால் பாதிக்கப்பட்டவர்களுக்கு இழப்பீடு வழங்குவதற்கான அதிகாரத்தை  குற்ற விசாரணை நடைமுறை சட்டத்தின் பிரிவு 357 நீதிமன்றத்திற்கு வழங்குகிறது.  "கு.வி.மு.ச. பிரிவு 357 இன் கீழ் இழப்பீடு வழங்குவதற்கான அதிகாரம் ஒரு முக்கிய அம்சம்   என்பதை உச்ச  நீதிமன்றம் மீண்டும் மீண்டும் வலியுறுத்தினாலும் நீதிமன்றங்கள் அரிதாகவே அதைக் கொடுக்கின்றன.   Hari Singh vs Sukhbir Singh and Others வழக்கில்  கூட, இந்த அதிகாரம்  என்பது  துணை அல்ல. கூடுதலாக நீதிமன்றத்திற்கு கொடுக்கப்பட்டு  உள்ளது.  என்று உச்ச நீதிமன்றம் தெளிவுபடுத்தியுள்ளது. 

      குற்றவாளிக்கு  அபராதம் விதிக்கப்பட்டு அதில் ஒரு பகுதி, நஷ்டஈடாக பாதிக்கப்பட்டவருக்கு கொடுக்க உத்தரவிடலாம். அப்படி அபராதம்  ஏதும் விதிக்கப்படவில்லை என்றாலும் கூட, குற்றவாளிக்கு  தண்டனை வழங்கும் போது   அத்தோடு கூடுதலாக  பாதிக்கப்பட்டவர்களுக்கு இழப்பீடு  என்று  ஒரு தொகையை செலுத்த நீதிமன்றம் உத்தரவிடலாம்.  

         இந்த அதிகாரத்தின் நோக்கமே, குற்றம் செய்தவருக்கு தண்டனை வழங்கும் மும்முரத்தில் , இந்த குற்றத்தினால் பாதிக்கப்பட்ட   அவர் அல்லது அவள் மறக்கப்படவில்லை என்று பாதிக்கப்பட்டவருக்கு உறுதியளிப்பது தான். 

     ஆனால் அதே சமயம், குற்றவாளி, பாதிக்கப்பட்டவருக்கு நஷ்டஈடு வழங்குவதால், அவருக்கு கொடுக்கப்படவேண்டிய தண்டனை ஏதும் இல்லாமல் போகுமா? என்ற கேள்வி எழலாம். இதே போன்ற கேள்வி தான் உச்ச நீதிமன்றத்தின் முன்பும் சமீபத்தில் வந்தது.

    இந்த வழக்கு குஜராத் அரசுக்கு எதிராக தொடரப்பட்டது.   

மாஜிஸ்திரேட்டு நீதிமன்றமா , முன்சீப் நீதி'மன்றமா ..... எது பெரியது ?

 மாஜிஸ்திரேட்டு  நீதிமன்றமா முன்சீப்  நீதிமன்றமா ...இரண்டில் எதற்கு அதிக அதிகாரம் என்ற கேள்வி எழும்போதெல்லாம், ஒருவரை சிறைக்கு அனுப்பும் அதிகாரம் இருப்பதால், மாஜிஸ்திரேட்டுக்கு தான் அதிகாரம் நிரம்ப என்று பெரும்பாலானவர் நினைத்திருப்பதை கண்டுள்ளேன். 

ஆனால் உண்மை அதுவல்ல. 

நீதிமன்ற அதிகார அமைப்பின்படி உள்ள அடுக்குகளில் , முதன்மையானது தான் இந்த சிவில் வழக்குகளை விசாரிக்கும் முன்சீப், மற்றும் குற்ற வழக்குகளை பொறுத்து விசாரிக்கும் மாஜிஸ்திரேட்டு நீதிமன்றங்கள். 

இந்த நீதிமன்றங்களில் உள்ள நீதிபதிகள் ,  ஒரே தரத்தில் இருந்தாலும்,  இவை வழக்குகளை விசாரிக்கும் முறையில் முற்றிலும் வேறுபட்டது.

சிவில் வழக்குகளை பொறுத்தவரையில் சாட்சிகளையும் ,சாண்றாவனங்களையும் நீதிமன்றத்தில் ஆஜர் செய்து தத்தம் தரப்பு கட்சிகளை நிரூபிக்கவேண்டியது இரண்டு தரப்பையும் சாரும்.  ஆனால் குற்ற வழக்குகளை பொறுத்து, குற்றம் சாட்டப்பட்டவர் ஏதும் நிரூபிக்க வேண்டியதில்லை. அவர் தான் இன்னின்ன குற்றம் செய்தார் என்று அரசு தரப்பில் , சந்தேகத்திற்கு இடமின்றி நிரூபிக்க வேண்டியது கடமை. குற்றவாளி ஏதும் பேசக்கூட தேவையில்லலை. மவுனமாக நின்றாலே போதும். 

இத்தகைய பெரிய வேறுபாடு கொண்டதனால், சிவில் நீதிமன்றத்தின் தீர்ப்பு , மாஜிஸ்திரேட்டு நீதிமன்றத்தை கட்டுப்படுத்துமா ? அல்லது அதற்கு நேர்மாறா? என்ற கேள்வி எழும்.

இந்த கேள்வி, இன்று நேற்றல்லை...1954 லேயே இந்த கேள்வி எழுப்பப்பட்டு இதற்கான விடையை நமது உச்ச நீதிமன்றமும் வழங்கிவிட்டது. M.S.Sheriff vs.State of Madras என்ற வழக்கில் அரசியலமைப்பு பெஞ்ச்  , "ஒரு நீதிமன்றத்தின் உத்தரவை இன்னொரு நீதிமன்றத்தை கட்டுப்படுத்தும்  என்று சட்டம் வெளிப்படையாக சொல்லாததற்கு காரணம் , அது ஏற்படுத்தக்கூடிய தர்மசங்கடம்" என்றது.  ஆனால் அப்போதும், அதற்கு விதிவிலக்கு என்று " சிறை தண்டனை மற்றும்   அபராதங்கள் " என்றும் சொன்னது. 

இதுவே 1970 ல் உச்ச நீதிமன்றத்தின் பார்வை சற்று மாறி, சிவில் நீதிமன்றங்களின் தீர்ப்பு, குற்றவியல் நீதிமன்றங்களை கட்டுப்படுத்தும். ஆனால் குற்றவியல் நீதிமன்றங்களிந தீர்ப்பு அப்படியல்ல " என்றது.

ஆனால் இது காலப்போக்கில் மாற்றப்பட்டது என்பதை Vishnu Dutt Sharma verses Daya Sapra வழக்கில் தெளிவாக்கியது.

கடைசியில் , Premshankar verses Inspector of Police வழக்கில் சிவில் நீதிமன்றம் கூட , குற்றவியல் நீதிமன்றத்தில் பதிவு செய்யப்பட்ட சாட்சியங்களை பரிசீலிக்கலாம்" என்றது.அத்தோடு  M.S.Sheriff vs.State of Madras  வழக்கையும் மேற்கோள் காட்டி ,'ஒரே மாதிரி தன்மையுடன் எல்லாவற்றையும் அணுகமுடியாது என்றும் மாறுபட்ட தீர்ப்புகளை சிவில் நீதிமன்றமும் குற்றவியல் நீதிமன்றமும்  வழங்கினாலும்,  சிறைத்தண்டனை மற்றும் அபராதம் தவிர்த்து , ஏனைய சமயத்தில் பொருட்படுத்தவேண்டியதில்லை என்றது.

கடைசியாக இந்த விஷயமாக Iqbal Singh Morwah verses Meenakshi Morvah  வழக்கில் அமைக்கப்பட்ட அரசியலமைப்பு பெஞ்ச் கூட ,  ஒரே விஷயமாக தொடரப்பட்ட குற்ற வழக்கு மற்றும் சிவில் வழக்கில் எதை நிறுத்தி வைப்பது என்ற கேள்வி எழுந்தபோது, "குற்றவியல் அமைப்பு தான் வேகமாக செயல்பட வேண்டியது. ஒருவர் மீது குற்றம் சுமத்தப்பட்டு, 'நிரபராதிபதி "  என்று நிரூபிக்கும் வரையில், அவர் அந்த பழியை சுமக்க வேண்டிஇருக்கும் என்பதாலும், சாட்சியங்கள், சாட்சிகளிடையே பசுமையாக இருக்கும்போதே விசாரணை நடைபெரவெந்டிஉம் என்பதாலும், அதுவே சிவில் வழக்கேன்றால், வருடக்கணக்கில் நீளும் என்பதால் குற்ற வழக்கிர்க்கே முன்னுரிமை  கொடுத்து சிவில் வழக்கை நிறுத்தி வைக்கவேண்டும் என்றது. ஆனாலும் இது பொதுவானது அல்ல. முக்கால் வாசி சிவில் வழக்கு முடிந்திருந்தால், அதையே நடத்தலாம்' என்றும் சொன்னது.இந்த வழக்கில் கூட மM.S.Sheriff வழக்கு மேற்கோள் காட்டப்பட்டது.

எனவே இப்போதைக்கு பிரேம்ஷங்கர் வழக்கை தான் 

இதையெல்லாம் 

மோசடியான பத்திரம் என்று முன் போல அதை நீக்கம் செய்ய கோர முடியாதா?

 

அரசு ஊழியர் நடத்தை விதிகள்

 

அரசு ஊழியருக்கு எதிராக பணியை தவிர்த்த சம்பவங்களில் FIR போட்டால் கூட, அது அவர் பணியை பாதிக்குமா?

 அரசு ஊழியர் ஒருவர் தனக்கு கொடுக்கப்பட்ட பணியை திறம்பட செய்கிறார். ஆனால் அவரின் சகோதரருக்கு எதிராக தொடரப்பட்ட இலஞ்சப் புகாரில் இவரும் இணைக்கப்படுகிறார்.  இலஞ்சப் பணம் இவர் வங்கி கணக்கில் வரவு வைக்கப்படுவதை அடுத்து..கைதும் ஆகிறார்..

இதைக் காரணம் காட்டி, இவர் துறையில், ஒழுங்கு நடவடிக்கை எடுக்கப்படுகிறது .   "இது தவறு.  எனது அரசுப்பணிக்கும் இந்த குற்றத்திற்கும் எந்தவித சம்பந்தமும் இல்லை .அதனால் எனக்கு வழங்கப்பட்ட சார்ஜ் மெமோவை இரத்து செய்ய வேண்டும் என்று நமது உயர் நீதிமன்றத்தை   நாடுகிறார். 

அதற்கு உயர் நீதிமன்றம் சொன்னது?

"இவர் சொல்வதை ஏற்றுக் கொண்டால்,, ஒருவரை கொலை செய்ததால் குற்றவாளியாக சேர்க்கப்பட்ட இன்னொரு அரசு ஊழியர் கூட , "இந்த குற்றம் , என் பணியோடு சம்பந்தப்பட வில்லை " என்று இதே வாதத்தை முன்வைக்கலாம்....  

பணியோடு சம்பந்தப்படாவிட்டாலும், மிகவும் மோசமான Misconduct இருப்பது தெரிய வந்தால், அந்த அரசு ஊழியருக்கு எதிராக ஒழுங்கு நடவடிக்கை எடுக்க அரசு துறைக்கு எந்த தடையும் இல்லை " என்று கூறி சமீபத்தில் மேற்படி  வழக்கை தள்ளுபடி செய்துள்ளனர் நீதியரசர்கள் G.ஜெயச்சந்திரன் மற்றும் C.குமரப்பன் அவர்கள்.Kramachandran v.The District Educational Officer(Elementary Education) & Another

இந்த வழக்கை சம்பந்தப்பட்ட ஆசிரியரே தாமாக வழக்கை நடத்தி இருக்கிறார்.

இந்த வழக்கின் சாராம்சத்தை பார்க்கும்போது,  அரசு ஊழியர் நடத்தை விதிகள் குறித்த சரியான புரிதல் இல்லாத காரணத்தினால் தான் இது தொடரப்பட்டுள்ளது என்பது தெரிகிறது . 

ஒரு அரசு அலுவலக நடைமுறையை பற்றி  சொல்லும் கையேடு தான்   fundamental Rules.  இதில் அடிப்படை விதி 11 சொல்வதை பாருங்கள் :

Fundamental Rule 11 :: "unless in any case it be otherwise distinctprovided, the whole time of a Government servant is at the disposal of the Government which pays him and he may be employed in any manner required by proper authority without claim for additional remuneration."

ஒரு அரசு ஊழியரின் பணி நேரம் வரையறுக்கபட்டதல்ல . அது எப்போது வேண்டுமானாலும் , அவர் மேலதிகாரியினால் தேவைக்கேற்ப நிர்ணயம் செய்யப்படலாம்.  ஏற்கெனவே ஒரு பதிவில் , இந்த 'Whole" time employment குறித்து நான் பார்த்த அலுவலக குறிப்புகளை சொல்லியிருப்பேன் .  "Full" time Employee என்றில்லாமல் , "Whole Time"Employee  என்று சொல்வதில் இருந்தே இந்த  வித்யாசம் தெரிகிறதல்லவா?

இந்தப் புரிதல் இருந்தால் நிறைய அரசு ஊழியர்கள் தேவையற்ற சட்ட சிக்கல்களில் சிக்கிக் கொள்ளமாட்டார்கள்.